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Mensaje sin leerPublicado: Jue Jun 05, 2008 1:07 pm 
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Registrado: Lun May 12, 2008 12:19 am
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Ten mucho cuidado con esas aventuras. La mayoría de las veces salen mal, máxime si no eres experta en la materia. Es como quien se pone a jugar al póker sin saber, que lo normal es que termine perdiendo.

Lo único que puedo decirte al respecto es que hoy por hoy el euro está muy alto respecto a casi todas las demás divisas, por lo que lo normal es que éstas terminen revalorizándose con respecto a la moneda europea, con lo cual tu deuda en euros se acrecentará.


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Mensaje sin leerPublicado: Jue Jun 05, 2008 2:03 pm 
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Registrado: Dom Oct 22, 2006 1:31 pm
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En Espana es que eso del riesgo financiero a nivel de ciudadano de a pie es una cosa que llama eh? como gusta. Aqui, que les parece que una hipoteca de la propia vivienda a interes variable es una locura, le cuento esto a cualquiera y les da algo :cunao.

Yo creo que si uno no es millonario, y no esta en el mundillo financiero aunque sea por aficion (y en ese caso hay que pensarselo mucho, y muchos dirian que no) lo mejor es no meterse en estos deportes de alto riesgo con cosas como la propia hipoteca. Si, las cosas pueden salir bien, uno se puede librar de lo peor... pero la crisis de las subprime demuestra los peligros de jugar con dinero afectado a un bien de tan primera necesidad que es la residencia. Yo no lo haria.


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Mensaje sin leerPublicado: Jue Jun 05, 2008 4:21 pm 
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Registrado: Sab Oct 21, 2006 9:08 am
Mensajes: 24678
Bueno, en mi caso lo del riesgo es un decir...

Si hago la hipoteca en yenes (que es la idea) ahora está a 1.65 (creo) si llegara a estar por debajo de 1.42 (tambien creo, centimo arriba centimo abajo) automaticamente el banco (bankinter) me lo pasaría a euros por seguridad y tendría que asumir el 0.2 del cambio de divisa, en mi caso unos 200 euros, me parece un riesgo que puedo asumir, y además bankinter me aplica un 5.4 de interes en euros cuando mi actual banco me está aplicando un 5.6, osea que en el peor de los casos me sigue resultando rentable...

Conozco a mucha gente que lo ha gestionado con este hombre, uno hace 6 años y calcula que en breve se la quita, gente que como yo, saben de números lojusto ys e han buscado quien lo haga, son policias todos y con cargo, eso me da confi, no creo que nadie en su sano juicio estafe a gente que va armada...

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Mensaje sin leerPublicado: Jue Jun 05, 2008 5:05 pm 
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Registrado: Mar Oct 24, 2006 4:36 pm
Mensajes: 2280
Oy...y yo preguntando por otros sitios, y estaba este post!.
Sigo viéndolo arriesgado, en fin, aunque la chica que conozco que la va a cambiar a yenes es economista, digo yo que algo sabrá, pero el matemático que tengo por marido dice que ni locos. Gracias por las explicaciones, buenísimas.


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Mensaje sin leerPublicado: Jue Jun 05, 2008 6:26 pm 
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Registrado: Sab Oct 21, 2006 7:09 pm
Mensajes: 1809
no Tully, tu riesgo no es solo la comision del 0,2%. Si el Yen se pega una leche del 14%, que es donde el banco te ha puesto el seguro de cambio, tu principal se ha incrementado en un 14%. Es decir, si tenias pedido 100.000 Euros (por poner una cifra), tu principal se ha incrementado a 114.000 Euros (con sus intereses). Ese es tu riesgo..

no lo hagas, no lo hagas...


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Mensaje sin leerPublicado: Jue Jun 05, 2008 9:33 pm 
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Registrado: Mar Nov 14, 2006 9:40 pm
Mensajes: 532
Tully, valora los costes financieros del cambio de hipoteca, (normalmente no se pueden subrogar), si tienes que pagar una comisión de cancelación del 1% más la de apertura más gastos notariales y de registro... échale 1800€.

Piensa que a diario, en todas las entidades financieras del pais se firman miles de hipotecas (bueno ahora no tantas), de importes que en ocasiones triplican o cuatriplican la tuya y a gente que por su trabajo, posición o por su empresa tienen a mano economistas y asesores financieros y te aseguro que menos del 1% es en multidivisas. Sondea a los conocidos que tengas y que sean empleados de banca y preguntales que cuantos tienen la Hipoteca en multidivisas. :silbarin

Suerte guapa


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Mensaje sin leerPublicado: Jue Jun 05, 2008 10:57 pm 
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Empleados de banca con hipoteca multidivisas ... no conozco a ninguno :nuse .

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Mensaje sin leerPublicado: Vie Jun 06, 2008 9:18 am 
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Registrado: Sab Oct 21, 2006 9:08 am
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Un artículo de la revista e-consumer...

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/ ... 160786.php

No me vais a convencer... estoy decidida!!! :mrgreen

Tengo poca pasta de hipoteca y poco tiempo, si en lugar de los 17 años que me quedan me la quito en 10 o 12 eso que me llevo... asumo el riesgo!!!!

He hablado con mogollón de gente que la tiene y está encantada, todos currantes como yo y que se la gestiona este hombre... hay uno en concreto que lleva 6 años con la hipoteca en yenes y esta feliz feliz...

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Mensaje sin leerPublicado: Vie Jun 06, 2008 9:25 am 
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Hipotecas multidivisa
Las hipotecas en divisas distintas del euro permiten beneficiarse de tipos de interés más pequeños, siempre que la moneda de referencia esté infravalorada respecto a la divisa europea y el precio del dinero del país sea bajo

La subida de los tipos de interés y la desaceleración que ya se vive en el mercado de la vivienda ha movido a las entidades financieras a diseñar préstamos hipotecarios cada vez más innovadores. Algunos incluso permiten pagar la letra del piso en 50 años. Otros dan la posibilidad de pagar únicamente los intereses durante los cinco primeros ejercicios... La intención es hacer un poco más fácil y cómodo el pago de este bien, la vivienda, que ha llegado a alcanzar precios desorbitados en numerosas provincias españolas. Otra de las opciones más exóticas que ofrecen bancos y cajas es contratar la hipoteca en una divisa distinta del euro, como por ejemplo la libra, el yen o el dólar. Esta alternativa puede permitir pagar bastante menos al mes, siempre que la moneda en la que esté referenciado el préstamo sea menos fuerte que el euro y las previsiones en el mercado de divisas apunten a que dicha divisa pueda seguir cayendo. Pese a su atractivo, se trata de una opción de riesgo, por lo que conviene conocer al detalle las entrañas de este producto. Todos aquellos que decidan optar por suscribir uno de los denominados préstamos multidivisas deberán estar dispuestos a asumir altos riesgos, tener elevados conocimientos financieros y seguir de cerca la evolución del mercado de divisas.

Autor: Por GRACIA TERRÓN Fecha de publicación: 15 de marzo de 2007

- Imagen: Wikimedia -
Las hipotecas multidivisa son préstamos hipotecarios que se suscriben en una o varias monedas extranjeras, distintas del euro. Su principal peculiaridad es que estarán referenciados al tipo de interés del país de la moneda en cuestión y que se pagarán en la divisa de ese Estado. Por lo tanto, la primera cuestión que hay que considerar para ver si interesa contratar este tipo de hipotecas en nuestro país es conocer el tipo de interés que rige en el país en cuestión y valorar la trayectoria que ha tenido su correspondiente divisa en los últimos meses y cuál puede ser su movimiento futuro.

En la práctica, el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos. En la actualidad, por ejemplo, con el yen japonés o el franco suizo. En otras etapas, con tipos más bajos, puede ser interesante, también, contratar hipotecas de este tipo referenciadas al dólar estadounidense, el dólar australiano, el dólar neocelandés o la libra esterlina. Además, lo aconsejable es contratar una parte referenciada al euro. De esta forma se reparten los riesgos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable.

Los riesgos de las hipotecas en divisas

El principal factor que hay que tener en cuenta es la esperada evolución de la divisa del país en cuestión. Por ejemplo, si se contrata una hipoteca en yenes se espera que la divisa nipona vaya a seguir cayendo, por lo que así compensará el cambio de divisa respecto al euro. El riesgo está, por tanto, en que ocurra lo contrario. Si el yen sube, la cuota mensual a pagar se incrementará.

Además, hay que tener en cuenta las previsiones en materia de tipos de interés. Si se espera que los tipos suban en el país al que está referenciada la hipoteca (por ejemplo Japón o Inglaterra), la cuota también subirá en cada revisión. No obstante, como en España también están subiendo los tipos de interés, si los de aquel país siguen siendo inferiores, la hipoteca seguirá siendo ventajosa.

José Luis Martínez, estratega jefe de Citigroup en España, alerta que el interesado debe saber que siempre es peligroso endeudarse en una divisa, sobre todo teniendo en cuenta la volatilidad de este mercado, es decir, los fuertes altibajos que sufren las divisas.

Las más interesantes
En la actualidad uno de los créditos que puede ofrecer cierto atractivo es el hipotecario en yenes. Quienes suscriban un préstamo de este tipo se aprovecharían de las revalorizaciones del euro sobre el yen. El tipo de interés de Japón se sitúa en el 0,50%, frente al 3,75% de la zona euro. En lo que va de año, las cotizaciones de las dos divisas han mostrado un comportamiento inestable, más beneficioso para el euro. En los últimos doce meses, el yen ha perdido un 12,5% frente al euro, y actualmente un euro se intercambia por unos 154 yenes. Aunque las perspectivas futuras no están claras, los préstamos en yenes pueden resultar interesantes a corto plazo ya que la divisa nipona puede seguir cayendo.

Las tasas a pagar cada mes con este tipo de créditos están referenciadas al líbor (a doce meses en Japón se sitúa en el 0,08) más un diferencial que oscila entre el 1 y los 2 puntos. Mientras, los hipotecarios a interés variable más baratos en España están vinculados al euríbor (actualmente en el nivel del 4%) más un diferencial que, en los mejores casos, es del 0,3%. Con estos cálculos, en un préstamo en yenes se pagaría un interés medio del 1,5%, que en euros se elevaría por encima del 4%. Según Francisco Isidro, de Bankinter "desde el punto de vista de diferencial de tipos es obvio que el euríbor está subiendo y en el mercado nos encontramos con divisas como el yen, con un tipo del 0,50% y el franco suizo, con un 2,14%". "Ahora bien, hay que tener muy presente el riesgo de cambio asumido en la operación, y en estos momentos estamos en un mercado con mucha volatilidad especialmente con respecto a la divisa japonesa; no tanto respecto a la de Suiza, que es mucho más estable", añade. En opinión de Francisco Isidro, en cualquiera de los casos quien decida entrar en este tipo de operaciones debe de tener muy claros los riesgos y visión de largo plazo.

Por el contrario, en la actualidad no interesa contratar hipotecas en dólares (con los tipos de interés situados en Estados Unidos en el 5,25%, ni el libras esterlinas (en Inglaterra los tipos también están en el 5,25% y su moneda es más fuerte que el euro).

A quiénes interesan las hipotecas multidivisa?
Aunque a primera vista las condiciones juegan a favor de los hipotecarios en yenes, o en francos suizos, no es oro todo lo que reluce. El cliente deberá seguir muy de cerca el mercado, tanto económico (para ver cómo van los tipos de interés), como el de divisas (para analizar los cambios entre monedas).

Una subida de tipos o nuevas depreciaciones del euro supondrán un encarecimiento del préstamo considerable. Por lo tanto, si esto ocurre habrá que estar echando cuentas continuamente para ver si el préstamo conviene.

Además, a las habituales comisiones que ya hay que pagar con los hipotecarios en euros (de apertura y cancelación) se unirán las tasas por cambio de divisa. Todos estos inconvenientes ponen de manifiesto que la hipoteca en yenes es un tipo de préstamo sofisticado, reservado por las entidades para sus clientes más osados y que cuentan con amplio conocimiento en finanzas.

En general, las hipotecas en una divisa distinta del euro son interesantes para personas expertas en mercado y, sobre todo, para aquellas que reciban sus ingresos en monedas como el yen o el franco suizo, lo que evita tener que pagar la comisión por el cambio de divisa (que puede estar en torno al 0,5% del capital dispuesto en el préstamo).

Además, contratar una hipoteca de este tipo suele ser muy útil se estima que se va a poder pagar en plazos relativamente cortos, en torno a diez años, lo que reduce la incertidumbre.

Otra opción interesante es contratar las hipotecas multidivisa e ir cambiando su moneda en función de cómo esté el mercado. Por ejemplo, actualmente y posiblemente durante un tiempo sea beneficioso contratar la hipoteca en yenes. No obstante, si la divisa nipona comenzara a subir, para no salir perdiendo, sería necesario tener reflejos y cambiar la hipoteca a euros. Francisco Isidro, director comercial de negocio internacional de Bankinter, asegura que el asesoramiento y recomendación de este tipo de hipotecas sólo se aconseja a clientes selectivos y siempre teniendo en cuenta que conozcan muy bien los riesgos derivados de su contratación. "Lo primero que hay que hacer es perfilar correctamente al cliente, para así asegurarnos de la idoneidad de la comercialización de este producto", añade.

Oferta limitada
Ante la posibilidad de contratar un producto de riesgo hay que saber que la oferta de este tipo de hipotecas que comercializan las entidades financieras es limitada. De hecho, no suelen encontrarse publicitadas en los escaparates a pie de calle. De forma interna, si el cliente lo solicita, los grandes bancos y cajas se las ofrecerán. En particular, dos de las entidades que más tiempo llevan realizando hipotecas de este tipo son Bankinter y Barclays.

El Préstamo Hipotecario Multidivisa es el crédito de Bankinter: un préstamo que se puede suscribir en cualquier divisa convertible o en euros. Este producto está destinado exclusivamente a la adquisición de primera vivienda habitual. El cliente que lo suscriba podrá financiarse, en un plazo máximo de 20 ó 30 años, hasta el 70% del valor de tasación de la vivienda. Como norma general, la cantidad oscilará entre 12.020 euros y 180.303 euros.

Ahora bien, el cliente deberá hacer frente a una serie de comisiones. Las de apertura y cancelación anticipada son del 1%. Mientras, la comisión de cambio de moneda será del 2 por mil (con un mínimo de 15,03 euros). El tipo de interés estará referenciado al Líbor más un diferencial negociable con el cliente, que suele ser desde 1 punto. La hipoteca se revisará cada mes o cada trimestre.

En Bankinter tienen presente que la contratación de un producto de este tipo implica cautela. Para aportar valor añadido y facilitar el seguimiento del mercado, los clientes de la entidad recibirán un informe sobre la variación que haya experimentado el cambio de la divisa en la que tenga denominado el préstamo. A través de email, los clientes obtendrán un informe diario del departamento de análisis con un comentario de los mercados financieros y de divisas.

Para disminuir el riesgo, una peculiaridad del producto es que permite cambiar de divisa siempre que el cliente quiera. Es decir, si el yen, por ejemplo comienza a subir con fuerza respecto al euro y el cliente no quiere sufrir sobresaltos o tener incertidumbre, puede cambiar la divisa de su hipoteca y pasarla a euros.

Hipoteca Multimoneda
En el Barclays comercializan la Hipoteca Multimoneda. Según exponen responsables de la entidad, se trata de un producto utilizado para obtener ventajas derivadas del ciclo económico y que, por lo tanto, afecta al tipo de interés de las monedas de los distintos países.

En el Barclays señalan que la Hipoteca Multimoneda es un producto dirigido a personas con ciertos conocimientos financieros, que sean capaces de asumir el riesgo de cambio que implica endeudarse en una moneda distinta de la que genera por sus ingresos. Precisamente este rasgo explica que las personas que se pueden beneficiar con estos préstamos son las que reciben su nómina en la misma divisa suscrita.

Este préstamo, que se revisará cada trimestre, se puede suscribir en yenes, dólares, francos suizos, libra esterlina y en euros. El tipo de interés esta referenciado al Líbor o Euríbor más un diferencial negociable con el cliente, en torno al 1,25% y que, en ningún caso, superará el 3%. El plazo máximo de amortización es de 15 años y financia hasta el 70% de la vivienda. La comisión de apertura es del 2% y la de cancelación total o parcial, del 1%. Desde Barclays advierten a los interesados de que existe un riesgo de cambio de moneda que soportará el cliente. "El hipotecado tiene que ser consciente de que la deuda pendiente puede aumentar su contravalor en euros por variaciones en la cotización de la divisa de la hipoteca", concluyen.

El mercado de divisas
Ramón Forcada, director de análisis de Bankinter, estima que en 2007 deberíamos asistir a una apreciación del euro con respecto a las otras dos divisas principales de referencia: el dólar y el yen. Esto, por tanto, beneficiaría a quienes contraten una hipoteca en yenes, ya que el pago de las cuotas será menor. No obstante, Forcada puntualiza: "la mejora del ritmo de la economía japonesa y las probables, aunque modestas, subidas de tipos por parte del Banco de Japón (BoJ), deberían dar lugar a una ligera apreciación de la divisa nipona frente al dólar estadounidense... decimos sólo ligera apreciación (estimamos desde 118,75 hasta 115,00 yenes por dólar) porque el BoJ sin duda continuará interviniendo, con cierto éxito, para impedir este proceso", añade.

Según Forcada, la libra esterlina representará la única excepción relevante contra el euro, ya que el dinamismo de la economía británica probablemente exija alguna subida de tipos adicional, de manera que estimamos que la paridad de esta divisa respecto al euro puede apreciarse desde 0,67 hasta 0,65 (1 euro igual a 0,67 libras). "En síntesis, estimamos que la libra esterlina será la divisa, de las analizadas, más sólida en 2007 seguida por el euro el yen, mientras que el dólar estadounidense será la más débil".

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Mensaje sin leerPublicado: Vie Jun 06, 2008 9:34 am 
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Registrado: Dom Oct 22, 2006 1:31 pm
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No es cuestion de estafa, no son estafas.

El tema es que en estas cosas financieras, el benefio siempre va unido al riesgo. Mas riesgo, mas potencial beneficio. Uno tiene posibilidades de hacer mas dinero si arriesga mas, pero tambien de perderlo, y eso sirve para todo. Y entonces eso hay que asumirlo, no se te ofrece la posibilidad de pagar menos hipoteca sin correr menos riesgo que en la actual, se ofrece pagar menos asumiendo el riesgo de pagar mas... Si se atenua el riesgo con un seguro, el beneficio tambien se acorta, y puede ni merecer la pena.

Es normal que a la gente que lleva unos anyos con esto les haya ido bien porque el euro ha estado subiendo constantemente y ultimamente mucho. Asi que mirando hacia atras era una decision acertada. Pero mirando al futuro no se sabe. Y es dificil saberlo. La gente de sucursal bancaria no controlan los parametros de la economia japonesa ni estan mega al dia en politica monetaria inglesa. Pueden pasar muchas cosas, que se revalorice el yen en plan drastico, una crisis financiera en Asia, lo que sea. O puede no pasar nada y salir todo bien, pero en estas cosas hay que meterse asumiendo los riesgos, que son altos, sobre todo con una hipoteca a largo plazo, como dice en este ultimo articulo.


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Mensaje sin leerPublicado: Vie Jun 06, 2008 9:39 am 
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Registrado: Sab Oct 21, 2006 9:08 am
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doni escribió:
No es cuestion de estafa, no son estafas.

El tema es que en estas cosas financieras, el benefio siempre va unido al riesgo. Mas riesgo, mas potencial beneficio. Uno tiene posibilidades de hacer mas dinero si arriesga mas, pero tambien de perderlo, y eso sirve para todo. Y entonces eso hay que asumirlo, no se te ofrece la posibilidad de pagar menos hipoteca sin correr menos riesgo que en la actual, se ofrece pagar menos asumiendo el riesgo de pagar mas... Si se atenua el riesgo con un seguro, el beneficio tambien se acorta, y puede ni merecer la pena.

Es normal que a la gente que lleva unos anyos con esto les haya ido bien porque el euro ha estado subiendo constantemente y ultimamente mucho. Asi que mirando hacia atras era una decision acertada. Pero mirando al futuro no se sabe. Y es dificil saberlo. La gente de sucursal bancaria no controlan los parametros de la economia japonesa ni estan mega al dia en politica monetaria inglesa. Pueden pasar muchas cosas, que se revalorice el yen en plan drastico, una crisis financiera en Asia, lo que sea. O puede no pasar nada y salir todo bien, pero en estas cosas hay que meterse asumiendo los riesgos, que son altos, sobre todo con una hipoteca a largo plazo, como dice en este ultimo articulo.


Ya digo que asumo los riesgos, y en todo caso me parece un riesgo "limitado" y controlado... la revisión es mensual, no creo que el yen (o la moneda que sea) se desplome de un día para otro, se irá devaluando poco a poco, si ves que eso pasa antes de llegar a un límite inasumible te cambias de divisa...

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Mensaje sin leerPublicado: Vie Jun 06, 2008 9:47 am 
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Si que se puede desplomar, el euro, o subir la otra, de un dia a otro. El riesgo de que eso ocurra con monedas estables es remoto, el marron que se te queda muy grande.

La manera de limitar el riesgo de oscilaciones de cambio y tipos de interes es cambiar de divisa mas frecuentemente, pero entonces tambien pagas mas comisiones y el beneficio se reduce, dependiendo de las cantidades igual hasta muy sustancialmente :nuse

Yo pienso que claro que es una cosa que se puede hacer, aunque yo no lo haria, pero es peligroso hacerlo pensando que el riesgo es limitado, el riesgo es alto. Ya dice el articulo este que son hipotecas para los clientes más osados y que cuentan con amplio conocimiento en finanzas...


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Mensaje sin leerPublicado: Vie Jun 06, 2008 11:00 am 
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Osada si pero como no tengo conocimiento he buscado a una persona que me asesora e informa... :cunao

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Mensaje sin leerPublicado: Mié Ago 20, 2008 12:40 am 
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¿qué hiciste al final, Tully? :smiley


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Mensaje sin leerPublicado: Mié Ago 20, 2008 6:41 am 
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Ahí ando, sin sufrir con las últimas subidas del euribor...

De entrada, de un plumazo, me quité dos años de hipoteca, contando que amplié el capital y que pago algo menos de cuota al mes no está nada mal...

Entré en francos...

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Mensaje sin leerPublicado: Mié Ago 20, 2008 6:52 am 
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Eres una crack de las divisas :cunao .

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Mensaje sin leerPublicado: Mié Ago 20, 2008 6:54 am 
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No, pero estoy muy bien asesorada... :mrgreen

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Mensaje sin leerPublicado: Lun Oct 27, 2008 10:56 am 
PrinZeZa
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Tully, he leído esta noticia en elconfidencial.com y me he acordado de tí :helpsos :

http://www.cotizalia.com/cache/2008/10/ ... mbian.html

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Mensaje sin leerPublicado: Lun Oct 27, 2008 11:06 am 
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Mensajes: 24678
Tranqui, yo entré en franco suizo y cuando ha empezado el declive me he pasado al yen... la persona que me lo gestionó todo se dedica al tema y va informando de los movimientos que tenemos que hacer... cuando hay que comprar divisa para aguantar el tirón, cuando hay que amortizar y todo eso...

No me sale muy caro el cambio de divisa porque tengo poco capital y aún bajando la moneda me sigue saliendo infinitamente mejor porque el interes que estoy pagando es 1.8% (estaba pagando ya un 6,5%, creo) , mucho tiene que bajar para que me salga peor...

No es mi caso, pero gracias!!! :smiley

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Mensaje sin leerPublicado: Lun Oct 27, 2008 1:23 pm 

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Tully, el proximo dia que nos veamos me informas sobre el tema, para saber si realmente sale a cuenta.


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